2 Tage unter „Immobilienjunkies“ in Berlin
„Next stop: Phoenix Group, abrdn, Franklin Templeton and Vanguard“
Immobilien sind vielseitig, erzählen Geschichten und sind nie miteinander vergleichbar. Genau wie die Menschen, die in ihnen gewohnt haben oder noch darin wohnen werden. Der Immobilienmakler hat es nie mit Fließbandware zu tun, jeder Termin ist anders. KOBRA Fun Fact am Rande: Deshalb werden neue Immobilien-Termine in unserem Kalender auch mit „AST“ abgekürzt: Aktion schwarzes Tuch. Immer neu, immer anders, immer individuell. Man weiß nie so recht, was einen erwartet. Und genau das ist so spannend. Wer die KOBRA kennt, weiß, dass Andi mittlerweile auf über 30 Jahre Immobilienerfahrung zurückgreifen kann. Er hat schon öfter aus dem Nähkästchen eines Immobilienmaklers geplaudert. Heute wollen wir dem „Nachwuchs“ die Gelegenheit geben, über die ein oder andere bei uns gemachte Erfahrung zu sprechen. Chiara ist seit Juni 2022 Mitglied der KOBRA Familie. Wie das manchmal so ist, Chiara war hauptsächlich für die Aufbereitung der Immobilien im BackOffice vorgesehen. Aber wie wir alle wissen, das Leben plant ja häufig anders als man selbst. So hat sich unsere Chiara schnell zur waschechten Immobilienmaklerin gemausert. Passt ja, immerhin studiert sie Internationales Immobilienmanagement im 2. Semester. Unsere angehende, studierende Immobilienmaklerin, die hauptsächlich im Vermietungsbereich tätig ist, teilt ihre persönlichen Erfahrungen hinsichtlich der Immobilienvermittlung und beleuchtet dabei die Eindrücke von Stadt und Land. Die können zum Teil nämlich ganz schön unterschiedlich sein. Der Einfachheit halber haben wir uns auf eine der ersten Vermietungen von Chiara konzentriert – eine 2-Zimmer Wohnung in einem 3.000 Seelendorf, und auf die für die KOBRA wohl spektakulärste Vermietung – die Appartements im Grand Tower in Frankfurt am Main. Zwei Aufträge, die unterschiedlicher nicht hätten sein können. Gucken wir uns doch folgende 3 Aspekte etwas näher an: Auftraggeber, Besichtigungen, Mietinteressenten.
Wir haben sie uns bekanntlich auf die Fahne geschrieben, die Nachhaltigkeit. Deshalb sind die KOBRA‘s Chiara und Ivonne der Einladung von bessergrün und deren Produktpartner der NV-Versicherungen Ende August voller Vorfreude nachgekommen. Die Resultate waren viele Aaah’s und Oooh’s, glückliche Rehe und viele tolle, neue Bekanntschaften. Aber von vorne. Wer oder was ist eigentlich bessergrün? Ein Unternehmen, das sich das Ziel gesetzt hat, nachhaltige Produkte und Dienstleistungen in die Versicherungs- und Energiebranche zu bringen. Nachhaltig zu agieren bedeutet, sich auch langfristig zu engagieren. Deshalb haben sich bessergrün und deren Partner, wie beispielsweise die NV-Versicherungen VVaG, die Itzehoer Versicherungen und einige mehr, es sich zur Aufgabe gemacht, mit den entwickelten Produkten einen positiven Beitrag für unsere Umwelt und Gesellschaft zu leisten. Einige unserer Kunden wissen ja schon, dass bessergrün pro abgeschlossenem Versicherungsvertrag mit „grün“ Option einen Baum pflanzt. Insgesamt wurden bereits 46.000 Bäume gepflanzt. Mein lieber Scholli, da ist schon einiges zusammengekommen. Aber damit nicht genug. Der nachhaltige Marktplatz für Versicherungen, bessergrün, trägt mit vielen Projekten dazu bei, etwas Gutes zu tun. Ökologische Projekte sind hier eine Herzensangelegenheit. Deshalb wurden auch schon einige großartige Projekte ins Leben gerufen. Beispielsweise hat man mittlerweile 520 Kilogramm Geisternetze (verlorengegangene oder entsorgte Fischernetze) aus der Nordsee geborgen. So trägt bessergrün dazu bei, die Plastikverschmutzung in der Nordsee zu verringern und gleichzeitig die Artenvielfalt zu erhalten. Aber auch die Wiederaufforstung unserer Wälder nach beispielsweise Waldbränden oder das sogenannte Urwald Schutzprojekt sind ein großes Anliegen.
Wir leben in bewegten Zeiten. Die Welt befindet sich seit einiger Zeit im Wandel. Jeder von uns kann es spüren, jeden von uns betrifft es - mal mehr und mal weniger. Manchmal hat man sogar das Gefühl, dass all die Themen, die unsere Gesellschaft momentan belasten und auch spalten, seine Spuren hinterlassen. Zum Beispiel im Umgang miteinander. Der Ton ist hier und da etwas rauer oder der Geduldsfaden kürzer. Verständlich, wenn man sich auf einmal über Dinge Gedanken machen muss, über die man sich vor einigen Jahren vielleicht noch nicht den Kopf zerbrechen musste. Das betrifft uns als Privatperson, aber auch wir als Unternehmen. Spüren können wir das in beiden unserer Geschäftsfelder. Aber widerspiegeln tut sich das Ganze doch etwas mehr im Immobilienbereich. Das liegt auch daran, dass man frequentierter mit unterschiedlichen Menschen in Kontakt kommt. In der Regel auch mit Menschen, mit denen man vorher noch nie im Austausch stand. Da liegt der Unterschied zu dem Kontakt mit vielen unserer Versicherungskunden, mit denen wir teilweise schon über Jahre hinweg ein geschäftliches oder gar freundschaftliches Verhältnis pflegen. Gucken wir uns die Marktentwicklung an, stellen sich Interessenten momentan häufiger Fragen wie: Werde ich noch finanziert? Kann ich bei den steigenden Preisen noch meine Nebenkosten bezahlen? Wie energieeffizient ist die Immobilie? Wie wird sich die Preissituation weiter gestalten? All diese Ängste und Gedanken führen dazu, dass man vielleicht Kaufentscheidungen hinterfragt oder doch lieber in seiner Wohnung bleibt und das Umziehen verschiebt.
Die Traumvorstellung in unserem Job ist doch die: Der Makler nimmt ein Haus ins Portfolio, der erste Kontakt mit einem Interessenten ist mehr als angenehm, die erste Besichtigung ein voller Erfolg. Kaufabsicht erklärt, Finanzierungsbestätigung erhalten. Die Immobilie wird nicht mehr aktiv beworben, wieder aus den gängigen Portalen genommen und der Notartermin ist zeitnah terminiert.
Die Entscheidung über den Umstieg auf ein Elektroauto haben wir uns nicht leicht gemacht. Immerhin fehlte uns jeglicher Erfahrungswert und der Mensch ist ja bekanntlich ein Gewohnheitstier. Nach knapp einem halben Jahr Elektro-Mini dachten wir uns, es wird Zeit für ein Fazit. Kurz und knapp können wir selbstbewusst sagen: Wir lieben unseren Mini.
Wann darf eigentlich der Vermieter in seine vermietete Wohnung? Immer wenn er möchte? Oder so gut wie gar nicht? Eine Frage, die wir als Immobilienmakler immer mal wieder von Vermietern gestellt bekommen. Es gibt Vermieter, die gerne in regelmäßigen Abständen den Zustand Ihrer vermieteten Wohnung in Augenschein nehmen möchten. Sei es aus reiner Neugierde wie sein Mieter denn so lebt, oder aus Angst, der Mieter könnte sein Eigentum nicht ordnungsgemäß behandeln. Einige Vermieter wünschen sogar die Aufnahme einer Klausel im Mietvertrag, wonach der Vermieter seine Wohnung regelmäßig betreten darf. Solche Wünsche lehnen wir selbstverständlich ab, ganz davon abgesehen, dass eine solche Klausel unwirksam ist. Ein Vermieter darf grundsätzlich nur bei Vorliegen eines triftigen Grundes seine vermietete Wohnung besichtigen. Was ist, wenn die Immobilie des Vermieters neu vermietet oder verkauft werden soll? Wenn eine Immobilie neu vermietet werden soll, weil das Mietverhältnis gekündigt wurde, darf die Immobilie vom Vermieter mit Mietinteressenten besichtigt werden. Eine Besichtigung darf hierbei nur in Absprache mit dem Mieter erfolgen. Das funktioniert in der Praxis mal gut und mal weniger gut. Ist das Mietverhältnis im schlimmsten Fall emotional belastet, empfiehlt sich die Einschaltung eines versierten Immobilienmaklers mit Fingerspitzengefühl und viel Empathie. Auch bei einem geplanten Verkauf der vermieteten Immobilie hat der Vermieter das Recht zur Besichtigung. Auf die Arbeitstätigkeit des Mieters (z.B. Schichtarbeit) muss Rücksicht genommen werden. Ein Mieter ist nicht berechtigt, während einer Besichtigung die bewohnte Immobilie schlecht zu reden, um den Verkauf zu blockieren. Welche triftigen Gründe gibt es für den Vermieter für eine Besichtigung? Triftige Gründe sind zum Beispiel gegeben, wenn konkrete Mängel festgestellt und diese behoben werden müssen. Bei einem konkreten sachlichen Grund muss der Mieter den Zutritt zu seiner Wohnung gewähren. Bei einem konkreten Anlass eines Wasserschadens kann der Vermieter in der Regel sogar auf einen kurzfristigen Termin bestehen. Hier ist es sinnvoll, dass ein Fachmann oder Gutachter hinzugezogen wird. Das kann in der Regel vom Mieter nicht abgelehnt werden, solange es für ihn zumutbar ist. Ein weiterer triftiger Grund wäre die Verwahrlosung der Immobilie. Wenn sich bei einer Besichtigung der Verdacht bestätigt, droht sogar unter Umständen die Kündigung des Mietverhältnisses. Wie schaut es bei einer Besichtigung des Vermieters ohne einen triftigen Grund aus? Selbstverständlich darf ein Eigentümer auch nicht dauerhaft von seiner Wohnung ausgeschlossen werden. Er muss in schon die Möglichkeit haben, in sicheren Zeitabständen zur Substanzerhaltung in die vermietete Wohnung zu dürfen. Beispielsweise ist nach einer Dauer von fünf Jahren nicht von einer Routinekontrolle auszugehen. Wichtige Anmerkung: Es handelt sich im heutigen Blogartikel nur um allgemeine Informationen zu diesem Thema aus der Praxis. In jedem konkreten Fall empfiehlt es sich immer einen Rechtsanwalt zu kontaktieren. Wenn Sie eine vermietete Wohnung neu vermieten wollen, bieten wir als regionale Vermietungsexperten gerne unsere Dienstleistung der kompletten Vermietung an. In diesem Sinne wünsche ich noch einen schönen Sonntag. Ihr Andreas Brauer
Trotz eines steigenden Immobilienmarktes mit einer hohen Nachfrage gibt es immer noch sogenannte Ladenhüter am Markt. Ladenhüter sind Immobilien, die schon sehr lange angeboten und trotzdem nicht abverkauft werden. In meinem heutigen Blogbeitrag gehe ich der Sache auf den Grund. Ladenhüter sind seltener geworden, aber es gibt sie noch. Allein bei uns in Gelnhausen gibt es die ein- oder andere Immobilie, die ich inzwischen wie „alte Bekannte“ in den Portalen begrüße. Manche davon sind inzwischen sogar schon beim zweiten oder dritten Makler angekommen. Das Einzige was sich dabei geändert hat, dass der Preis scheibchenweise etwas nach unten gegangen ist. Für Eigentümer ist eine solche Vermarktung nicht ungefährlich. Denn ist erst mal die Preisschraube nach unten unterwegs, hält man sie oftmals nicht auf. Deswegen ist es so wichtig, von Anfang an mit dem richtigen Preis, der auch erzielbar ist, an den Markt zu gehen. Wer ist schuld am Ladenhüter? Der Makler oder der Verkäufer? In der Regel beide. Der Makler bietet dem Verkäufer einen überhöhten Kaufpreis, um den Auftrag zu bekommen und der Verkäufer freut sich schon mit den „Dollarzeichen“ in den Augen. Was der Verkäufer dabei nicht bedenkt: Der Makler kann gar nicht bieten, es sei denn er kauft das Haus selbst! Nur der Käufer ist bereit, einen für sich angemessenen Preis für die Immobilie zu zahlen. Aus Maklersicht ist es verständlich, einen hohen Kaufpreis zu suggerieren, um so an neue Angebote zu kommen. Dann sollte es zumindest im Rahmen bleiben. In einem steigenden Markt etwas „drauf zu legen“ ist durchaus legitim. Aber wenn, dann bitte nicht gleich „jenseits von Gut und Böse“. Dazu ein Beispiel aus der jüngsten Praxis: Ich war vor ein paar Tagen mit einer Kollegin im Rhein-Main-Gebiet unterwegs, um mir eine Eigentumswohnung zur Bewertung anzusehen. Nähe Hanau, eher sozialer Brennpunkt als bevorzugte Lage. Dazu kamen ähnliche Verhältnisse wie bei der Sendung „Frauentausch“, niedrige Mieteinnahmen und ein stark überhöhtes Wohngeld. Die Krux mit dem Kaufpreis Hier gab es gleich mehrere objektive und subjektive Merkmale, die eine Vermittlung sehr erschwert hätten. Das Umfeld und die Immobilie lassen sich nicht ändern. Die einzige variable Möglichkeit ist der Preis. Den hatten wir für den Eigentümer realistisch ermittelt. Einen Auftrag haben wir dennoch nicht erhalten. Weshalb wurde mir eine Woche später klar: Ein Kollege aus dem Taunus hatte den Zuschlag erhalten. Der Kaufpreis liegt jetzt bei einer rund 70 m2 großen Eigentumswohnung sage und schreibe fast 150.000,00 € über den von uns ermittelten Wert. Dabei soll die Wohnung nur an einen Kapitalanleger verkauft werden. Für die 42-fache Jahresmiete ein sehr ambitioniertes Vorhaben! Was wird aller Voraussicht nach passieren? Die Wohnung wird für einen langen Zeitraum inseriert und inseriert werden. Danach kommt der obligatorische Maklerwechsel. Und auf den kommt es an, ob die Immobilie endgültig zum Ladenhüter verkommt oder noch etwas zu retten ist. Ladenhüter durch Problem-Immobilie? Welcher Makler kennt sie nicht: Die Problem-Immobilie. Der Preist passt eigentlich, doch die Immobilie ist schon ein Jahr und noch länger am Markt. Die Gründe, die eine Immobilie zum Problem werden lässt, können vielfältig sein: Zum Beispiel liegen Wohnung und Gewerbe in einem Haus, aber die Zielgruppe wurde nicht richtig angesprochen. Falsches oder langweiliges Standard-Marketing. Verkaufsschild über einen zu langen Zeitraum angebracht und vieles mehr. Wenn ein Verkäufer seine schwierige Immobilie veräußern möchte, kann er von Anfang an zwischen der Selbstvermarktung und der Beauftragung eines Maklers wählen. Sollte trotz der Inanspruchnahme eines Maklers die Immobilie am Markt in „die Jahre kommen“, dann ist es höchste Zeit den Makler zu wechseln. Und da der Immobilienverkauf kein reiner „Faktenverkauf“ ist, sollte auch das „richtige Feeling“ nicht fehlen. Denn Kaufentscheidungen sind nicht nur zweckorientiert, sondern werden größtenteils auch emotional getroffen. Mit dem richtigen Immobilien-Partner an der Seite des Verkäufers, der zuhört, die richtigen Fragen stellt, sachlich, empathisch und kreativ ist, wird eine Immobilie mit Sicherheit nicht zum Ladenhüter. Wir achten in unserer Gelnhäuser Immobilienabteilung stets darauf, dass alle Immobilien innerhalb von drei Monaten erfolgreich vermarktet sind. Ihr Andreas Brauer
Ein beliebtes und wichtiges Instrument zur Mieterauswahl stellt für den Vermieter die sogenannte Selbstauskunft dar. Mit einer solchen Auskunft kann sich der Vermieter über persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse eines Mietinteressenten vor Abschluss eines Mietvertrages informieren. Schließlich ist es gut zu wissen, ob der zukünftige Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nachkommen kann. Eine bereits vorhandene Zahlungsunfähigkeit kann für den Vermieter zu Ausfällen der geplanten Mieteinnahmen führen. Das kann besonders bei finanziertem Wohnraum zu ernsthaften Problemen des Vermieters führen. Deshalb prüfe, wer sich langfristig an einen Mieter bindet. Keine Verpflichtung zum Ausfüllen einer Selbstauskunft Ganz wichtig zu wissen: Es besteht keine Verpflichtung des Mietinteressenten eine Selbstauskunft auszufüllen. Dafür ist der Vermieter auch nicht verpflichtet mit einem bestimmten Interessenten einen Mietvertrag abzuschließen. Daher ist eine Selbstauskunft eine gängige Praxis, um etwas über den zukünftigen Mieter in Erfahrung zu bringen. In der Regel wird eine Selbstauskunft deshalb auch meistens abgegeben. Die Sache mit der Wahrheit in der Selbstauskunft Eine ausgefüllte Selbstauskunft ist für den Vermieter keine Garantie, dass alle Fragen auch wahrheitsgemäß vom Interessenten beantwortet wurden. Ob und welche Rechtsfolgen entstehen können, wenn Fragen falsch beantwortet wurden, kommt auch auf die Fragen selbst an. Manche Fragen haben in einer Selbstauskunft einfach nichts zu suchen und sind teilweise sogar rechtswidrig. Zum Beispiel sind Fragen nach Erkrankungen, Schwangerschaften und persönlichen Vorlieben in Gewissen Dingen nicht zulässig. Unzulässige Fragen müssen nicht beantwortet werden. Selbst wenn sie falsch beantwortet wurden, muss ein Interessent hier keine Rechtsfolgen befürchten. Auf die Fragen kommt es an Selbstauskünfte sollten deshalb nur zulässige Fragen beinhalten. Zulässige Fragen liegen im berechtigten Interesse des Vermieters. Das sind zum Beispiel Fragen nach der beruflichen Tätigkeit, dem Familienstand und den Einkommensverhältnissen. Diese Fragen sind geeignet, um sich über die Bonität und Zuverlässigkeit des Interessenten ein Bild zu machen. Sinnvoll ist auch immer, nach den Gründen für den geplanten Wohnungswechsel zu fragen. Sehr beliebt ist auch die Frage, ob ein Insolvenzverfahren durchgeführt oder eine eidesstattliche Versicherung abgegeben wurden. In alten Selbstauskünften steht das auch heute noch teilweise als Offenbarungseid drin. Achtung: Die Frage ist zwar grundsätzlich zulässig (da berechtigt), muss aber immer eine zeitliche Beschränkung (befristeter Abfragezeitraum) beinhalten. Einholung von weiteren Auskünften Sinnvoll kann es aus Vermietersicht sein, sich weitere Auskünfte wie z.B. Schufa-Auskunft, Gehaltsnachweise etc. zukommen oder zumindest zeigen zu lassen. Verfügt ein Mietinteressent nicht über diese Auskünfte, so kann zum Beispiel ein beauftragter Makler mit entsprechender Vollmacht hilfreich sein. Ganz wichtig: Ohne Zustimmung des Mietinteressenten läuft hinsichtlich der DSGVO nichts. Eine schriftliche Einwilligung mit Hinweis auf die DSGVO ist zwingend erforderlich. Letztendlich ist eine Selbstauskunft ein gutes und wichtiges Hilfsmittel zur Vermietung, wenn die Regeln beachtet werden.
